Steuerberater sitzt im Büro am Schreibtisch mit Akten und TaschenrechnerAbschreibung für Bestandsbauten

Objekte, die nach dem 31.12.2005 erstellt wurden bzw. für die einen Bauantrag eingereicht wurde, können linear abgeschrieben werden, und zwar mit jährlich 2 % auf 50 Jahre für Objekte, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden. Für Objekte, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, liegt der jährliche Abschreibungssatz bei 2,5 %. Der Abschreibungszeitraum beträgt 40 Jahre.

Abschreibung für Neubauten

Bauherren und Erwerber von neugebauten Immobilien (Erstbezug), die zu Wohnzwecken vermietet werden, können nach § 7, Abs. 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG) eine degressive Abschreibung in Anspruch nehmen, wenn diese Immobilie vor dem 1.1.2006 erworben wurde. Bei dieser Form der Abschreibung sind die Abschreibungssätze in den Anfangsjahren hoch. Im Verlauf des gesetzlich festgelegten Abschreibungszeitraumes werden diese Sätze immer niedriger. Nach 50 Jahren ist das Objekt komplett abgeschrieben. In den Genuss dieser Förderung kommen Investoren von vermieteten Objekten oder solchen, die beruflich genutzt werden (Lagerhallen, Büroräume, etc.).

Bei einem Bauantrag oder Kaufvertrag ab dem 1.1.2004 bis 31.12.2005 gelten folgende Abschreibungssätze: in den ersten 10 Jahren jeweils 4 % pro Jahr, dann 8 Jahre lang 2,5 % jährlich.  Danach 32 Jahre lang 1,25 % pro Jahr. Für Objekte, die vor dem 1.1.2004 erworben wurden, gelten andere Sätze, die in § 7 (EStG) nachzulesen sind.

Für Objekte, die nach dem 31.12.2005 erstellt wurden bzw. für die ein Bauantrag eingereicht wurde, gibt es nur noch die lineare Abschreibung. Linear bedeutet, dass über den Abschreibungszeitraum (AfA) gleichbleibend abgeschrieben wird, und zwar mit jährlich 2 % auf 50 Jahre für Objekte, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden. Für Objekte, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, liegt der jährliche Abschreibungssatz bei 2,5 %. Der Abschreibungszeitraum beträgt 40 Jahre.

Für die Berechnung der Abschreibung werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes herangezogen. Die anteiligen Grundstückskosten werden nicht berücksichtigt. Kosten für Makler und Notar werden anteilig dem Gebäude und dem Grundstück zugeordnet. Wurde im Kaufvertrag keine Aufteilung vorgenommen, können die Werte aus den Bodenrichtwertkarten des zuständigen Katasteramtes herangezogen werden. Nähere Informationen erteilen die Finanzämter oder Ihr Steuerberater.

Das Gesetz zur Denkmalabschreibung

Bei Denkmalimmobilien denkt man meist an historische Gebäude, wie Schlösser oder Adelsanwesen.
Allerdings ist dies nur ein Teil des Denkmalschutzes.
Heute steht besonders der Erhalt von urbanen Gebäuden im Vordergrund. Auf diesem Weg entsteht besonders ansprechender Wohnraum.
Mittlerweile werden attraktive Förderprogramme und zahlreiche Abschreibungsmodelle angeboten.
So wird Denkmalpflege auch für private Investoren interessant.

Der Staat fördert die Investition in Denkmal-Immobilien und Immobilien, die in ausgewiesenen Sanierungsgebieten liegen. Geregelt wird diese Förderung, auch Denkmalabschreibung genannt, im Einkommensteuergesetz (EStG). Für ein Baudenkmal gelten die Vorschriften des § 7i (= erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen). Für Liegenschaften in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen findet § 7h Anwendung. Für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen gilt § 10f.

Der Gesetzgeber unterscheidet bei der Denkmalabschreibung zwischen realen Denkmalgebäuden und Objekten, die in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegen. Auch wenn hier im Einzelfall ein Objekt nicht die Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt, so erhält der Erwerber die steuerliche Förderung.

Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache, deshalb verfügt jedes Bundesland über ein eigenes Denkmalamt. Hier werden die Denkmallisten geführt, in denen die einzelnen Immobilien, die als Denkmal eingestuft wurden, eingetragen sind. Das ist wichtig, um in den Genuss der Steuervorteile zu kommen.

Begünstigte

Das Besondere an dieser Förderung ist, dass sowohl Vermieter wie Eigentümer steuerliche Vorteile aus ihrer Investition ziehen können. Ein Novum in der Geschichte des Staates. Hier zeigt sich einmal mehr, wie wichtig ihm der Erhalt von Kultur und Historie ist.

Höhe der Abschreibung

Die Höhe der steuerlichen Vorteile ist nicht statisch, sondern vom Objekt abhängig. Sie orientiert sich in erster Linie am Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung der Immobilie entfällt. Dieser Anteil kann im Einzelfall 70 Prozent und mehr ausmachen.

Dauer der Abschreibung

Vermietete Eigentumswohnung:
Erwerber einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie schreiben den Sanierungsanteil vollständig über 12 Jahre ab, wenn dieses Objekt vermietet ist. In diesem Fall können in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent des Sanierungsanteils abgeschrieben werden. In den darauf folgenden vier Jahren sind es jeweils sieben  Prozent. Wird die Immobilie kreditfinanziert, können Vermieter auch weiterhin die Zinsen, die für dieses Darlehen anfallen, steuerlich geltend machen.

Eigennutzer:
Wer selbst in die unter Denkmalschutz stehende Immobilie einzieht, kann für die Dauer von 10 Jahren jährlich neun Prozent des Sanierungsanteils abschreiben, mithin 90 Prozent gesamt.

Besonderheit

Der Erwerb der Immobilie, der in Deutschland formgebunden ist und damit einer notariellen Beurkundung unterliegt, muss vor Beginn der Sanierung erfolgen. Zudem muss der Erwerber einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie in der BR Deutschland steuerlich veranlagt sein.

Nachrechnen

Der Kaufpreis der Immobilie stellt nicht den Abschreibungsbetrag dar.
Die steuerliche Förderung bezieht sich auf den Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt. Deshalb können auch keine allgemeinen Aussagen, ob und wie sich Ihre Investition in eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie rechnet, getroffen werden. In einem persönlichen Gespräch zeigen wir Ihnen gern Ihre Möglichkeiten, die sich aus dem Erwerb einer Immobilie ergeben. Hier erhalten Sie auch aussagekräftige Unterlagen, damit Sie alle steuerlichen Aspekte mit Ihrem Steuerberater besprechen können.

Steuerbegünstigte Immobilien als Kapitalanlage (Sonder AfA)

Immobilien schützen Ihr Vermögen und sorgen für stetige Bewegung, damit Sie zu allen Zeiten das Zepter fest in der Hand halten. Ihre vermietete Immobilie ist das Perpetuum mobile unter den zahlreichen Kapitalanlagen und damit alles andere als „immobil“.
Das macht Ihr Investment so einzigartig und erhält es auf Dauer – mit Sicherheit!

„Einmal investiert – dauerhaft rentiert!“

Nach dieser Devise handeln und leben vorausschauende Investoren.
Auch wenn ihr Kapital augenscheinlich gebunden ist, so arbeitet es für sie gleich mehrfach…

Das Zinshaus = mehrfach, garantierte Sicherheit:

  1. Eine Immobilie hat einen „inneren“ Wert, der nicht auf „Null“ fallen kann.
  2. Eine Immobilie steigt im Wert mit der Inflation.
  3. Bei einer Finanzierung zahlt Ihnen der Mieter einen grossen Betrag ab.
  4. Die Rendite von Mietobjekten liegt deutlich über der von Staatsanleihen und sonstigen Zinspapieren.
  5. Der Wertzuwachs ist unter Einhaltung gesetzlicher Fristen steuerfrei!
  6. Das Finanzamt beteiligt sich an Ihrer Investition (z.B.Sonder AfA).
  7. Der Gesetzgeber fördert Ihre Bereitschaft, Altes zu bewahren.
  8. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Anleger ihr Vermögen über die schwierigen Zeiten nur retten konnten, wenn sie es in Sachwerte und nicht in bedrucktes Papier investierten.
  9. Sachwerte, wie eine Immobilie, weisen einen inneren Wert auf.
    Papiergeld unterliegt dem Willen der Politik und ist damit unsicher.
  10. Das hat sich mit der Zypernkrise, in der Banksparer zur Rettung des Staates zwangsverpflichtet wurden, erneut bestätigt. „Papiergeld“, so schrieb der französische Philosoph Voltaire vor mehr als 230 Jahren, „kehrt früher oder später zu seinem inneren Wert zurück – Null.“  Nur weil die Euro- und Schuldenkrise aus der Presse mehr oder weniger verschwunden ist, ist sie alles andere als gelöst. Die Staaten sitzen auf einem gigantischen Schuldenberg, der entweder durch einen Kapitalschnitt oder aber durch eine Inflation abgebaut werden wird. Beides ist Gift fürs Geld – nicht jedoch für eine Immobilie.
  11. Nicht nur deshalb setzen vorausschauend handelnde Anleger auf die Immobilie, sondern auch, weil der Markt weit von einer sogenannten Blasenbildung entfernt ist. Auch wenn die Medien hier gern etwas anderes behaupten. Im historischen und internationalen Vergleich weist der deutsche Immobilienmarkt eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung auf.
  12. Der Preisanstieg, insbesondere in bevorzugten Wohngegenden wie Berlin, München, Frankfurt, Potsdam, ist im Wesentlichen auf ein verändertes Wohnverhalten einer zunehmend älteren Bevölkerung zurückzuführen. Jung wie alt zieht es in die Stadt, wo sie im besten Fall ein gleichbleibendes Angebot vorfinden. Angebot und Nachfrage regeln nun einmal den Preis, weshalb nicht davon auszugehen ist, dass in den nächsten Jahren die Preise stagnieren bzw. sinken werden. Das Gegenteil wird eintreten.
  13. Daher gilt: Jetzt ist die beste Zeit, in Immobilien zu investieren
  14. Keine Plattitüde, denn noch nie waren die Zinsen so günstig wie heute. Ersparnisse im fünfstelligen Bereich sind die Regel. Diese historische Besonderheit zu nutzen, ist das Gebot der Stunde.
  15. Wer darüber hinaus eine noch bessere Rendite mit seiner Immobilie erwirtschaften will, setzt auf unter Denkmalschutz stehende Vermietungsobjekte.
  16. Hier erhalten Investoren Steuergutschriften, die ihres gleichen suchen. Dem Gesetzgeber liegen nämlich historische Bauwerke sehr am Herzen. Darum unterstützt er mit großzügigen Abschreibungen Ihr Investitionsvorhaben.
  17. Wer eine sanierte Immobilie erwirbt und vermietet, kann die gesamten Modernisierungskosten innerhalb von zwölf Jahren steuerlich geltend machen. Nicht nur für Besserverdiener ist das eine interessante Möglichkeit, die Steuerlast auf Jahre hinaus dauerhaft zu senken: Immobilien als Kapitalanlage mit Steuervorteile nutzen.
  18. Investieren Sie einen Teil Ihres Vermögens direkt in die Immobilie und nicht über Umwege (z. B. Anteilsscheine). Vor Verlust schützen Steine, nicht Scheine!

Schäuble plant Steuererleichterungen für Neubauten

In vielen Städten mangelt es an Wohnraum, die Flüchtlingskrise verschärft das Problem.      Jetzt will Finanzminister Schäuble Neubauten steuerlich fördern – allerdings müssten die Bundesländer mitziehen. Die vorübergehenden Steueranreize zur Förderung von preiswertem Wohnungsbau sind für 2016 bis 2018 in Form einer Sonderabschreibung von bis zu zehn Prozent vorgesehen, um die Wohnungsknappheit in betroffenen Regionen schnell zu beseitigen. Mit den Ländern müsse zudem vereinbart werden, dass sie im betreffenden Zeitraum von Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze absehen: „Nur so kann vermieden werden, dass der durch die Sonderabschreibung gewährte steuerliche Vorteil über eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer abgeschöpft wird.“ Auch müssten für den Mietwohnungsneubau die nötigen Baugrundstücke bereitstehen. Der Bund hatte bereits beim Flüchtlingsgipfel mit den Ländern zugesagt, die Mittel für den sozialen Wohnungsbau um 500 Millionen Euro auf eine Milliarde Euro jährlich aufzustocken.